Каждый земельный участок имеет свою стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка регламентируется официальным документом - Земельным кодексом Российской Федерации (ст. 65, п. 5 «Платность использования земли»). Это необходимо для налогообложения, а также для определения арендной платы за земельный участок, собственником которого является государство или город.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с целью установления кадастровой стоимости земельных участков. То есть – кадастровая стоимость равнозначна стоимости земельного участка, и учитывается во всех случаях, предусмотренных законом РФ. А именно: при начислении определении выкупной стоимости земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае если его намереваются выкупить, при начислении арендной платы, земельного налога и прочих платежейее. Аналогичный подход сейчас используется к административным зданиям (бизнес центры).

Другими словами - кадастровая оценка является одним из показателей, которые формируют экономическую эффективность использования земельного участка и в некоторых случаях административных зданий. А также определяет затраты, связанные с приобретением и использованием земельного участка и зданий. Если кадастровая стоимость земли будет рассчитана неверно, это может значительноможет значительно ударить по кошельку владельца, поскольку собственник будет платить увеличенные налоги и арендную плату. Следует отметить, что и сегодня достаточно распространенной является ситуация, когда реальная рыночная стоимость земельного участка во много раз меньше кадастровой стоимости.

Почему так происходит? По мнению специалистов, основная причина расхождений в определении кадастровой стоимости, как правило, заключается в невозможности при массовой кадастровой оценке точно определить стоимость того или иного земельного участка. Между тем, такие расхождения порой достигают в десятки раз. Итогом этого становится тот факт, что хозяину земельного участка приходится выплачивать земельный налог по данным, предоставленным на основе кадастровой стоимости, которая, как мы уже выяснили, значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, а также объекта недвижимости.

Между тем, Земельный кодекс Российской Федерации (а именно - п.3 ст.66 ЗК) отмечает, что кадастровая стоимость земельного участка (в случаях определения рыночной стоимости этого участка) устанавливается равной его рыночной стоимости. И не более. Иначе говоря, покупатель имеет право оспорить в суде кадастровую стоимость земельного участка, если рыночная стоимость участка ниже кадастровой. Процедура оспаривания кадастровой стоимости земли состоит из нескольких этапов.

1. Анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости 
Необходимо проанализировать – насколько необходимо и целесообразно оспаривать кадастровую стоимость земельного участка. На этом этапе нужно определить разницу между рыночной стоимостью земли и кадастровой стоимостью. Также необходимо определить приблизительную сумму предстоящих затрат. Не следует забывать о расходах на оценку земельного участка, а также на экспертизу отчета об оценке земельного участка и ведения дела об оспаривании кадастровой стоимости земли.

2. Проведение независимой оценки рыночной стоимости земельного участка
Без этой процедуры не обойтись даже предпринимателям с опытом. Потому что именно итоги независимой оценки рыночной стоимости станут основанием для пересмотра кадастровой стоимости земли.

3. Экспертиза отчета об оценке в саморегулируемом обществе оценщиков
Важна и необходима экспертиза отчета об оценке. Такая экспертиза не позволит ответчикам по делу подавать апелляцию в суд с жалобой на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости земли требованиям существующего законодательства РФ.

4. Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии субъекта федерации, а затем в суде
В случае оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в комиссии субъекта федерации, а потом и в суде, заявителю необходимо подготовить и подать соответствующие бумаги, к которым нужно будет приложить необходимые документы – пояснения, основания, доказательства.

5. Апелляция и кассация на решение суда первой инстанции 
Если ответчики решат оспорить вердикт судебной коллегии первой инстанции, заявитель должен подождать решения апелляционной или кассационной инстанции суда субъекта федерации. Имея на руках судебное решение, кадастровую стоимость можно оспорить с максимальной вероятностью.

6. Решение суда об оспаривании кадастровой стоимости
Именно суд должен вынести решение об изменении кадастровой стоимости земельного участка. В судебном решении будут выводы о том, насколько кадастровая стоимость соответствует рыночной стоимости.

7. Уведомление органов местного самоуправления об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда
Имея на руках решение суда, собственник земельного участка имеет право поставить в известность органы местного самоуправления и территориальную налоговую инспекцию, ответственных за расчет и взимание земельного налога. Данные организации должны пересчитать сумму налога за налоговый период, указанный собственником земельного участка. Последовательность в действиях позволит собственнику земельного участка значительно сократить сумму расходов и приведет к экономии на налогах, арендных платежах, выкупной стоимости земельного участка и др.

Пример. 
Земельный участок 66:41:0108ХХХ:Х 
Кадастровая стоимость земельного участка до снижения суммы налога - 46 миллионов 81тысяча 222 рублей. 
Кадастровая стоимость земельного участка после пересмотра суммы налога - 8 миллионов 193 тысячи 546 рублей 
Пример показывает, что ставка земельного налога составляет 0,9 процентов от кадастровой стоимости. В результате уменьшения налоговой суммы платежи за землю будут в размере: 
Земельный налог (в год) до снижения налоговой суммы – 414 730 рублей. 
Земельный налог (в год) после снижения налоговой суммы - 74 741 рублей

Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости помогло снизить ежегодные платежи за землю в 5,5 раз. Стоит задуматься!