Изучив множество случаев в делах с новостройками, когда тысячи дольщиков остаются обманутыми, несложно сделать один единственный вывод: при покупке квартиры в новостройке нужно быть максимально бдительным. Даже если здание уже полностью построено и готово к эксплуатации, риск потерять деньги и квадратные метры остаётся. Добросовестные риелторы и другие специалисты по недвижимости единогласно советуют перед заключением договора прибегнуть к услугам профессионалов. Они могут проверить наличие необходимых документов, их оформление и другие тонкости. Разумеется, простые граждане или даже юристы, но не имевшие дела с такими махинациями, не могут быть в курсе всех нюансов. Проблема может настигнуть покупателя даже на этапе эксплуатации или обеспечения здания электроэнергией. Тут нужен опыт, осведомлённость, законодательная подкованность, профессионализм.

 

Самыми распространёнными сделками о покупке недостроенных квартир является договор о долевом участии в строительстве. Хотя существует ещё десяток способов приобрести себе квартиру (которую вскоре построят), долевое строительство наиболее популярно. В первую очередь сказывается низкая стоимость таких квартир. Суть метода заключается в том, что застройщик привлекает средства вкладчиков и на эти деньги производит постройку здания с нуля. Сторонние средства привлекать категорически запрещается. На первый взгляд всё просто и логично, если бы не те самые обманутые дольщики, которые остались на улице, вложив все деньги в строительство.

 

Означает ли это, что сравнительно дешёвый способ обзавестись квартирой, нужно сразу отсекать? Нет. Есть много известных и хорошо зарекомендовавших себя на рынке недвижимости застройщиков, которые ведут свою деятельность прозрачно и законно. Ещё один способ не быть обманутым, это обратиться в крупную риелторскую фирму, работники которой уже «собаку съели» на таких сделках, и видят все недочёты и уловки наперёд. В случае, если стройку будет производить новый и неизвестный застройщик, лучшей идеей будет обратиться за помощью кюристам специализирующимся на новостройках.

 

 Если дольщик не был внимателен и не проявил должной ответственности (рекомендуем ознакомиься с памяткой Дольщику), то не трудно догадаться, какие последствия настигли его. Проблемы могут начаться уже на этапе заселения в квартиру и на этапе оформления жилплощади в собственность. Отсутствие законного и правильно оформленного пакета документов у дольщика ведёт к тому, что он теряет не только квартиру, но и вложенные денежные средства. При возникновении проблем, есть два пути : обращение в суд (правоохранительные органы) или переговоры с застройщиком. Решение суда, в первом случае, будет зависеть от того, как именно формулирует исковые требования обманутый инвестор. Практика показывает, что судьи, руководствуясь 214 законом, принимают решения в пользу истца. Но, главная проблема заключается в исполнении вынесенного решения. Возврат утерянных средств не так просто реализовать на деле. В любом случае урегулирование таких вопросов - это не быстрый процесс и нужно быть готовым к этому.

Могут ли возникнуть трудности ещё на этапе строительства? Конечно да. Всем известны случаи, когда стройка просто замораживается, под предлогом дефицита средств у застройщика. Объясняется это ошибками в расчётах или банальным кризисом, но факт остаётся. Недостроенное здание одиноко стоит годами в напоминание о совершённой опрометчивой ошибке людям, которые вложили в него средства.

 

Представим, что объект готов к эксплуатации, но заселение никак не начинается. Это может быть связано с тем, что между городскими властями и застройщиком не подписан протокол распределения. И в этом случае долгожданное обретение квартиры откладывается на длительный срок.

Ещё одна известная проблема – это указание неправильного срока окончания строительств с целью привлечения большего количества вкладчиков. Тут существует принцип, который Вы должны держать у себя в голове в момент изучения договора: «Рим не за один день строился». Если в договоре указано, что через три месяца после начала стройки здание будет готово к эксплуатации, наверное, стоит задуматься. Сроки строительства новостройки исчисляются явно не месяцами. Учитывая все эти сложности, разумным будет обратиться за консультацией к специалистам.

 

Благо, государство не осталось в стороне от этих махинаций. С недавнего времени, закон, регулирующий взаимоотношения застройщика и дольщика, был ужесточён. Теперь застройщик может привлекать финансовые вливания вкладчиков только после оформления пакета документов, который регистрируется в государственной структуре. Так же, любой из будущих владельцев квартир может потребовать у застройщика ознакомиться с документами на эту стройку, а именно:

•свидетельство о том, что застройщик стоит на учёте в налоговой инспекции;

•учредительные документы застройщика;

•документ о гос. регистрации;

•бухгалтерские балансы, годовые отчёты, счета и так далее;

•отчёт о деятельности застройщика в установленной форме;

•аудиторское заключение , подтверждающее предпринимательскую деятельность застройщика в течение текущего года и так далее.

Обновлённый закон 214 делает деятельность застройщиков более прозрачной, открывая доступ вкладчиков к информации о строительстве их квартир. Для того, чтобы начать процесс привлечения средств в строительство, застройщик обязан соблюсти ряд условий:

•соблюдая порядок, получить разрешение на строительство (не путать с разрешением на обустройство территории, которое выдаётся местными властями);

•иметь свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок государственного образца;

•иметь инвестиционный договор, в котором указаны все лица, имеющие любое отношение к строительству объекта и их полномочия;

•иметь проектную декларацию (включает в себя всю информацию о стройке и застройщике, публикуется в СМИ и интернете).

 

Даже если какой-то пункт из вышеперечисленных отсутствует, не спешите идти в суд и обвинять застройщика в мошенничестве. Возможно этот документ на стадии оформления. Но даже в этом случае, строительство не может быть начато.

Указанные документы регулируются законом 214 о долевом строительстве, но хитрые застройщики часто пытаются обойти его жестокие рамки. Поэтому дольщику предлагается заменить договор у долевом строительстве на предварительный договор, инвестиционный договор, договор уступки права и так далее. Эти способы ещё более рискованны и мы не советуем соглашаться на подобные предложения.

 

Убедительная просьба ко всем, кто намерен заключать договор о долевом строительстве: внимательно читайте договор перед тем, как поставить подпись. Так вероятность того, что Вы будете обмануты недобросовестной фирмой, снижается в разы. Если риск потерять квартиру и деньги для Вас велик, то обратитесь за квалифицированной помощью к специалистам.