В Челябинске предпринимателей пытаются лишить возможности оспаривать кадастровую стоимость

В последнее время все чащи приходится сталкиваться с ситуацией, когда представители бизнеса не имеют возможности проводить оспаривание кадастровой стоимости земли. В результате это приводит к изменению суммы налога на недвижимость, которая по новым правилам рассчитывается исходя из показателей кадастровой стоимости. Данный вопрос носит важный характер, так как практически каждый предприниматель сталкивается с необходимостью уплаты земельного налога.

План Налоговой Реформы

Напомним, что с начала 2015-го года измененные правила расчета налога на землю затрагивают 28 регионов. Тем не менее, механизм уже запущен, и в течение ближайших пяти лет все российские регионы должны перейти на новые правила налогообложения. Челябинская область пока не входит в число субъектов федерации, где действуют новые правила, но в областном налоговом управлении отмечают необходимость подготовки к подобному переходу.

В налоговой отмечают, что нынешние тенденции к изменению законодательства в области земельных отношений не являются разовыми, а носят системный и последовательный характер. Связано это с тем, что среди всех имущественных налогов именно налог на землю юридических и частных лиц является наиболее емким по объемам бюджетных поступлений.

Например, по итогам прошедшего года в Челябинской области было получено около 18 миллиардов рублей налоговых поступлений с земли. В тоже время, эта сумма является намного меньше тех цифр, которые характерны для реалий современной рынка и инвентаризационной цены земельных участков, находящихся в обороте в области. Одновременно эксперты отмечают, что использование новых правил налогообложения окажет положительное влияние и на бизнес, который начнет более целесообразно распоряжаться собственными земельными участками.

С начала 2015-го года Челябинская область реализует первый этап (стартовый) перехода на новые формы налогообложения недвижимости. Новшества будут касаться всех объектов за исключением торговых и деловых, а также объектов, находящихся во владении иностранных компаний, которые не представлены в России на постоянной основе. В настоящее время на региональном уровне уже разработан полный перечень объектов, подпадающих под действие новых налоговых правил, который оформлен в виде соответствующего приказа. Планируется, то для физических лиц реформа будет длиться в течение пятилетнего срока, при этом основным критерием проведения работ будет выступать готовность муниципальных органов власти к переходу на новую систему взимания налогов с объектов недвижимости. При этом новыми правилами предусматривается два варианта расчета. Первый учитывает кадастровую стоимость объектов, а второй отталкивается от инвентаризационной стоимости.

На данный момент общей датой перехода на новые правила установлено 1 января 2020-го года. К этому времени на территории Челябинской области должна быть полностью сформирована база всех земельных участков и недвижимости, а также сформирована их стоимость. Кроме того, должны быть предусмотрены инструменты по актуализации цен под конкретную ситуацию, а также проведена работа по формированию оценки доходности бюджетов на местах.

Спорить Не Запрещено

Современная судебная практика позволяет осуществлять оспаривание кадастровой оценки недвижимости и земли с целью сокращения ее стоимости. При этом налогоплательщики имеют возможность значительно сократить размер стоимости, а следовательно и скорректировать в сторону уменьшения сумму налоговых отчислений. Многолетняя практика позволила выработать определенные решения, которые во многих случаях позволяют рассчитывать на пересмотр первоначально объявленной кадастровой стоимости.

По статистике, на южном Урале каждый год около одной тысячи организаций в судебном порядке оспаривают стоимость тех или иных объектов по кадастру. Причина подобной частоты споров заключается в массовой оценке объектов. В некоторых случаях использование индивидуальной оценки на ту же дату позволяет сформировать цену, в десять раз уступающую объявленной. В результате компании вынуждены добиваться справедливой оценки через суд.

В последнее же время ситуация изменилась коренным образом. В большинстве случаев органы судебной власти отказывают истцам в изменении первоначально заявленной стоимости кадастра. Эксперты склонны связывать данную ситуацию с новым КоАП, который должен вступить в силу с середины сентября нынешнего года. Данный документ уже прошел одобрение в обеих палатах парламента. Из нового кодекса некоторые положения поступили в практическую реализацию уже с конца прошлого года. Одним из них стала передача дел по налоговым спорам с кадастром в ведомство судов общей практики, в то время как ранее они рассматривались в арбитраже. Кроме того, подобными вопросами занимаются специалисты специально созданной региональной комиссии, призванной решать исключительно споры, связанные с кадастровой стоимостью объектов.

Если в 2014-м году предпринимателям и организациям удавалось выигрывать споры с кадастром, то с 17-го декабря ситуация кардинальным образом изменилась. Причиной подобного стало решение Верховного суда по одному из дел. В частности в итогом заявлении было сказано, что иски по пересмотру стоимости кадастровой цены объектов нельзя считать традиционным исковым судопроизводством, и требует особого рассмотрения. Кроме того, признано, что кадастровая палата не может считаться надлежащим ответчиком, а судам рекомендовано с большей тщательностью подходить к организации проверки документов, предоставленных заявителями с целью оспорить первоначальную стоимость объектов исходя из кадастра. В результате новая позиция Верховного суда была принята к действию судами на региональном уровне, которые начали в массовом порядке отклонять заявления с требованиями пересмотров кадастровой стоимости тех или иных объектов недвижимости.

Новые правила в целом накладывают значительно больше обязательств на сторону, подающую судебный иск. В частности требуется не только предоставить данные по сравнительному анализу рыночной цены объектов с аналогичными характеристиками, но доказывать суду собственные возможности в плане финансовой состоятельности. Изменились и требования к экспертизе. Вместо упрощенного варианта должен использоваться расширенный, что приводит не только к росту стоимости проведения работ, но и затягиванию их сроков.

Специалисты отмечают, что решение Верховного суда откровенно поддерживает бюджеты с целью минимизации финансовых потерь при сборе налога на недвижимость. Ряд организаций, в частности «Опора России» пытаются разработать предложения, позволяющие снизить негативные последствия нововведений для предпринимателей, и предлагают всему бизнес-сообществу сообща готовить конкретные предложения на основе имеющихся фактов.

Стоит отметить, что в настоящее время в регионе уже появились первые предложения по оптимизации существующей системы. В частности предлагается заменить массовый способ оценки недвижимости индивидуальным, так как он в большей степени соответствует реалиям рынка. В свою очередь на муниципальном уровне прозвучало предложение отказаться при использовании конкурсного законодательства от оценки исключительно по минимальной стоимости предложений. Проведение кадастровой оценки требует профессиональных знаний, которые не могут оказаться наиболее дешевыми на рынке. И занижение стоимости говорит о падении качества выполнения работ.

В тоже время положительным фактором можно назвать публичность оценок на предварительном этапе, которые должны размещаться в открытом доступе в Интернете. За счет этого появляется возможность по организации обоснованных возражений и лучшей подготовке к судебным разбирательствам при спорах вокруг кадастровой стоимости земельных участков или различной недвижимости.

Прошедшая в области конференция по вопросам налогообложения недвижимости оказалась первой, но уже дала некоторые практические результаты. В частности, рекомендуется использовать в расчетах ставок экономическое обоснование, предусмотреть в законодательстве возможности получения льгот для отдельных категорий предпринимателей, использующих в своей работе специальные налоговые режимы, и ранее освобожденные от уплаты налогов, связанных с недвижимостью.