Сегодня рынок сделок по коммерческой недвижимости в РФ активно развивается. Инвестиции в него, только в первом квартале 2013-ого года (данные компании CBRE) составили чуть менее 2,4 млрд $. Это является 4-ым показателем в ЕС (после Германии, Франции и Великобритании). По прогнозу экспертов CBRE, в объекты коммерческой недвижимости за данный год будет вложено около 5-ти млрд $.

Именно поэтому все большее значение обретает грамотное юридическое оформление сделок с недвижимостью. Это обеспечивает сохраннение права собственности владельца или обеспечивает исполнение обязательств по сделкам с недвижимостью. Поэтому консультации юриста по недвижимости сейчас особенно востребованы.

Какие вопросы возникают при совершении операций с коммерческими объектами?

1. Как происходит налогообложение сделок совершаемых с коммерческой недвижимостью? Оно зависит от множества причин. Является ли плательщик физ. лицом, организацией или индивидуальным предпринимателем? Относится ли он к резидентам РФ или является неризидентом? Физ. лица, имеющие в собственности такие объекты, платят с них налог на имущество физ. лиц, а при их продаже или сдаче в аренду – налог на доходы для физ. лиц. Коммерческая недвижимость, принадлежащая юр. лицу, считается объектом, с которого взимается налог на имущество предприятий. При осуществлении продажи-купли такого объекта, взимается налоги на прибыль и добавленную стоимость, если организация находится на общем налогообложении. При некоторых налоговых льготах и режимах такие отчисления могут не производится. В любом случае при подобных сделках требуется юрист по недвижимости, который сможет проследить, чтобы они соответствовали духу и букве закона РФ.

2. Как удостовериться в «юридической чистоте» коммерческой недвижимости перед ее приобретением? Перед тем решить купить такой объект, нужно ознакомиться у продавца с правоустанавливающей документацией на него. Особенно пристальное внимание следует уделить сведениям о правах на данную недвижимость, о ее собственнике, есть ли ограничения, какие-то обременения и т.д. Если рассматривается вопрос о покупке отдельного здания, то нужно обязательно поинтересоваться земельным участком под таким объектом, рассмотреть и проанализировать все документы на него и возможные в связи с этим варианты событий, которые могут произойти.
В таких случаях отличную помощь может оказать юрист по сделкам с недвижимостью. Кроме этого следует попросить у продавца план (поэтажный) полученный в БТИ, выписку из тех. паспорта на приобретаемое сооружение и экспликацию помещений. При рассмотрении земельного участка, необходим кадастровый план на него. Тогда можно быть вполне уверенным, что у продавца есть все права на данный объект, а какое-либо обременение прав невозможно. Кроме этого получив документацию, следует убедиться, что продавец не занимался самовольной перепланировкой, которая не была согласована с БТИ. На основе данных сведений составляется мнение о «чистоте» (юридической) приобретаемого объекта и о полном отсутствии прав на данное имущество у каких-либо третьих лиц. Если продажу осуществляет юр. лицо, то нужно познакомиться с его учредительной документацией и проверить полномочия должностного лица осуществляющего такую сделку. Перед подписанием акта регулирующего передачу собственности, нужно скрупулезно осмотреть объект приобретения, проверить тех. состояние всех необходимых коммуникаций, и сопоставить его вид (в том числе и помещений) с тем, что указан в правоустанавливающей документации. Естественно, чтобы подобную сделку оформить идеально и избежать каких-либо проблем и рисков, нужен юрист по коммерческой недвижимости, который будет тщательно контролировать весь процесс.

3. Как перевести жилую недвижимость в коммерческую (нежелую)? Эта процедура довольно сложна. Она требует множество согласований и предоставлений различных документов. Способов решения такой проблемы два. Можно все оформить самому или найти подобные услуги юридической компании, воспользовавшись опытом и умениями профессионалов.

Перевод жилья в нежилой фонд осуществляется в несколько этапов:

1. рассмотрение данного вопроса специализированной комиссией (межведомственной) подчиненной администрации города. В таких случаях нужны следующие документы: 
- заявление (в нем должна быть обязательно указана причина подобного перевода), а также тех. заключение проектного предприятия имеющего соответствующую лицензию; 
- заключения Госпожнадзора, архитектора (о возможности создания отдельного входа) и Санэпиднадзора; 
- документация БТИ (справка говорящая, что дом не находится в списке реконструируемых объектов подлежащих сносу или кап. ремонту, квартирные документы); 
- физ. лицо предоставляет паспорт, юридическое – учредительную и уставную документацию; 
- правоустанавливающие документы на объект; 
- справка, что в данной квартире, нет зарегистрированных лиц.

2. После того, как изменения внесены в БТИ, необходимо оформление в регистрационной палате права владельца на нежилое помещение (объект). Это заключительная стадия перевода жилого пространства в нежилое. Окончательный документ, который необходимо при этом получить – Свидетельство о гос. регистрации права на данное нежилое помещение.